特別法で定める不動産
分譲マンションのような区分所有建物において、管理組合の集会で議案を議決する際に、通常の議案について過半数の賛成により可決することを普通決議なっているようです。
この反対に、特に重要な議案について4分の3以上の賛成などの特別多数の賛成により可決することは特別決議と呼ばれているのです。
日本の民法においては土地上の建物は土地と別個の不動産として扱われているのです。
このため、土地を売買契約によって譲り受けても、買主は土地の上にある建物の所有権を当然には取得できないようですし、土地に抵当権を設定しても抵当権者は建物に対する抵当権を当然には取得しないのです。
区分所有法では、集会での議案の議決は、原則として区分所有者数の過半数及び議決権の過半数の賛成で可決するという旨を定めているのです。
民法は不動産に公示の原則の考え方を採っており、所有権を取得しても登記が無ければ第三者に対し、所有権を対抗できないとしているようです。
従って、通常の議案については、区分所有者数の過半数と議決権の過半数の賛成があれば可決できることになって、こうした決議方法を普通決議と呼ばれているようです。
登記法では、建物であるためには、屋根や壁で遮断されていて、建物としての用途に供しうること、土地に定着していることが求められるようです。
そのため建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、動産である建築資材から不動産である建物へと法的な扱いが変わっているようです。
ただし実際には、管理組合の集会において、区分所有者の出席が少なく過半数の決議要件を満たすことが困難なケースもあるようです。
こうした場合に備えて、管理組合が管理規約において、普通決議の要件を過半数よりもあらかじめ緩和しておくことも可能とされているのです。
ふすまや障子、畳並びに未登記の立木などは動産であり、建物とは別個の財産なのです。
しかし、これらの動産は不動産に付属する従物として、建物とは別に扱うとする特約が無い限り、建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受けるようです。
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